Was ist eine Miethausverwaltung?
Alena Müller-Möll • 10. November 2019
Was ist eine Miethausverwaltung?
Bei der Miethausverwaltung übernimmt der Hausverwalter einen vorab definierten Anteil an Aufgaben des Eigentümers. Des Weiteren handelt es sich bei der Miethausverwaltung - im Gegensatz zur WEG-Verwaltung - um das Eigentum eines einzelnen.
Der Tätigkeitsumfang bei einer Miethausverwaltung ist im Vergleich zur WEG-Verwaltung etwas geringer. Hier entfallen u.a. die Vorbereitungen und Durchführungen der Wohnungseigentümerversammlungen. An Stelle dieser, muss sich der Verwalter mit dem Eigentümer bzw. den Eigentümern des Mietobjektes absprechen. Der zeitliche Aufwand für die Verwaltung eines Miethauses ist jedoch ähnlich hoch wie bei der WEG-Verwaltung, da der Miet-Verwalter sich zusätzlich um die Vermietung, Durchführung und Abwicklung der Mietverhältnisse kümmern muss.
Bei einer Miethausverwaltung werden die abzudeckenden Tätigkeiten nicht in einem Gesetzbuch festgehalten, sondern individuell und vor allem nach bestehendem Bedarf im Rahmen des Verwaltervertrages definiert.
Die Aufgaben bei einer Miethausverwaltung
Die Aufgaben bei einer Miethausverwaltung sind nicht in Gesetzbüchern festgelegt sondern werden individuell verhandelt und im Verwaltervertrag festgehalten. Hierbei werden die allgemeinen Bestimmungen des BGB, insbesondere § 259 BGB und die mietrechtlichen Vorschriften (§§ 535 ff. BGB) berücksichtigt. Die Verwalter-Aufgaben sind in die folgenden drei Säulen der Miethausverwaltung einzusortieren:
Die finanzielle Betreuung
des Mietobjektes:
Bei der finanziellen Betreuung des Mietobjektes geht es unter anderem darum, die Mietzahlungen
und sonstige Zahlungen, wie zum Beispiel Betriebskosten oder fällige Rechnungen, zu vereinnahmen, begleichen und/oder überwachen. Hiermit einhergehend ist die Verpflichtung zu einer ordentlichen Führung der laufenden Buchhaltung
über alle Einnahmen und Ausgaben des Miethauses und die regelmäßige Aufstellung
über jegliche Zahlungsvorgänge, Zahlungsstände der Mieter, Kostenkonto und Banksaldo.
Des Weiteren obliegt dem Verwalter des Miethauses die rechtzeitige Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung, sowie die Anmahnung und Beitreibung von Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung und die Bearbeitung von Widersprüchen, die sich gegen die gesamte Abrechnung oder einzelne Kostenpositionen richten.
Zu der finanziellen Betreuung zählt auch die Vermietung und Abwicklung von Mietverhältnissen. Dieser weit gefächerte Begriff lässt sich auf folgende Teilaufgaben herunterbrechen:
- Mietersuche
- Bonitätsprüfung von (potentiellen) Mietern
- Mietvertragserstellung & -abschluss
- Kautionsabwicklung
- Mieterhöhung
- Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung
- Entgegennahme von Mietminderungen
- Kündigung von Mietern und Entgegennahme von Kündigungen
- Wohnungsabnahme & Wohnungsübergabe
- Zwischenablesungen bei Mieterwechsel
Die bauliche und technische Betreuung
des Mietobjektes:
Damit das Mietobjekt zu jeder Zeit baulich und technisch ohne Mängel ist, ist es die Aufgabe der Hausverwaltung mittels regelmäßiger Begehungen
eine Bestandsaufnahme durchzuführen, um Mängel festzustellen und im Zustandsbericht Erhaltungsarbeiten zu empfehlen. Darüber hinaus ist es die Aufgabe des Miethausverwalters Mängel von Mietern entgegenzunehmen und Notmaßnahmen
eigenständig in Auftrag zu geben. Dazu zählen auch kleinere Instandsetzungen
bis zu einer im Verwaltervertrag festgesetzten Höhe ohne dass die explizite Zustimmung des/der Eigentümer notwendig ist. Weitere Aufgaben im Bereich der baulichen und technischen Betreuung sind:
- Überwachung und Abrechnung von größeren Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie Mägelrügen und Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen
- Schadensmeldungen an Versicherungen (ggf. auch Verursacher)
- Wahrung von Verkehrssicherungspflichten, wie z.B. Vergabe des Winterdienstes, TÜV-Kontrollen
- Beachtung technischer Verordnungen
- Einweisung von Handwerkern, Hausmeistern und Reinigungskräften
- Nachbestellung von Schlüsseln sowie Heizöl
Die rechtliche Betreuung
des Mietobjektes:
Neben den Aufgaben die sich auf das Mietobjekt an sich beziehen, ist es auch Aufgabe der Miethausverwaltung, dass wesentliche rechtliche Aspekte abgedeckt werden. Hierzu gehört unter anderem folgendes:
- das Beschwerdemanagement
- Rundschreiben, Informationen und Aushänge erstellen und verteilen
- Durchführung und Wahrung der Hausordnung
- Korrespondenz mit Mietern, Dienstleistern und Eigentümer(n)
- Verhandlungen mit Behörden
- Personalangelegenheiten (wie zum Beispiel Hausmeister, Gärtner, Treppenhausreinigung)
- Orts- und Gerichtstermine wahrnehmen
- Vertretung in Rechtsangelegenheiten
- Rechtliche Komponenten bei der Vermietung und Abwicklung der Mietverhältnisse
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Hier erfahren Sie in einfachen Worten was eine WEG-Verwaltung ist und was ihre Aufgaben sind.